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是这样，房子是去年12月份才建好的，是自建房，成本都有的，在一般纳税人的账面上房和地一共花了3808元，现在卖给这个小规模公司，出具了评估报告，双方说按评估报告上的3854万元交易，所以现在要算一下土地增值税，那关于扣除项目这块上，我就拿不准房和地的成本是按发票归集好的来算还是按评估报告上来的算，按理应该是按发票来算的对不？我问了评估公司，他说他们出的评估报告上的价值是指在价值时点下的房地产市场价

也就是说评估报告上的价值是指这个房产现在买要花这个价格，所以他评估报告上的价值就不是重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，那我在想，我是否应该按发票归集的作为扣除金额才是合适的呢

你这是新建房转让（非旧房 ），扣除项目按实际发生的、有合法凭据的成本（地 + 房 ）、费用、税金等计算，不是按评估报告。评估报告的 3854 万是交易价格（即应税收入参考 ），扣除项看你账上实际花的、能合规举证的 “地价款 + 开发成本 + 开发费用 + 税金 + 可能的加计扣除” 。 简单说：新建房转让，扣除项认实际成本（发票 / 合规凭据 ），不是评估报告；评估报告主要用于确定转让收入（若交易价明显不合理时税务参考 ），扣除项走 “实付实扣” 逻辑 。

是的是的，就是这个意思，好，谢谢

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