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八 案例分析 某房地产公司于2008年5月以有偿出让方式取得一块士地50年的 使用权，并于2010年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼， 当时造价为2300元每平方米，经济耐用年限为55年，不计残值。 目前，该类建筑物重置价格为2600元每平米。该建筑物占地面 积500平方米，建筑面积为900平方米。目前，用于出租，每月 平均实收租金为4.5万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般 为每月每建筑平方米45元，空置率为10%，每年需支付的管理费 用为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地 资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据上述资料评估该 宗地2015年5月的里地使用权价格。
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(3)①选定评估方法。该宗不动产有经济收益,适宜采用收益法评估。
①计算总收益
年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
②计算总费用
年管理费=486000×3.5%=17010(元)
年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)
年税金=20×900=18000(元)
年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)
年总费用=17010+33750+18000+4500=73260(元)
③计算房地产净收益
年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740(元)
④计算建筑物净收益
a.计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定,但是,在本题中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此,房地产使用者可使用的年限为50-2=48(年),并且不计残值(因为到期后,由国家无偿收回),视为土地使用权年限届满,与地上建筑物一并由国家无偿收回。
b.计算建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物还原利率=2062500×8%=165000(元)
⑤计算土地净收益
年土地净收益=年房地产净收益-年建筑物净收益=412740-165000=247740(元)
2022 04/24 15:12
84785026 
2022 04/24 16:17
麻烦老师看下是否正确
陈诗晗老师 
2022 04/24 16:21
你这里处理过程没问题
计算结果我没算哈，你计算一下结果
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