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案例解读：土地增值税清算涉及企业所得税退税的问题！
您知道土地增值税清算和企业所得税退税的关系吗？您知道怎么处理吗？快来一起看下吧！
一、政策变更（文件出台背景）
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
二、土地增值税清算后有后续开发项目的企业所得税处理
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
三、土地增值税清算后无后续开发项目的企业所得税处理
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
四、企业所得税退税的计算方法
a.该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
b.该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
c.按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
d.企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
案例分析
某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入总计30000万元，各年度分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。
具体计算如下：
（1）各年度应分摊土地增值税:
2014年：1100*（12000/30000）=440万元
2015年：1100*（15000/30000）=550万元
2016年：1100*（3000/30000）=110万元
（2）2014年应调整的应纳税所得额：
240-440=-200（万元）
应退企业所得税=200×25%=50（万元）
2014年仅交纳企业所得税45万元，小于50万元，只能申请退税45万元。剩余的5万元所得税对应的所得额20万元作为亏损向以后年度结转。
（3）2015年应调整的应纳税所得额：
300-550=-250（万元）
加上2014年转来的亏损20万元
2015年应调减的应纳税所得额共为：
250+20=270（万元）
应退所得税额=270×25%=67.5（万元）
2015年缴纳企业所得税310万元，大于67.5万元，67.5万元可全额申请退税。
（4）2016年应调整的应纳税所得额：
60+500-110=450万元
调整前，2016年度亏损400万元
调整后，2016年度应纳税所得额为：-400+450=50万元
应补缴企业所得税：50*25%=12.5万元
该企业应申请退税合计：
45+67.5-12.5=100万元
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