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建筑房地产企业常见违约金的财税处理筹划
违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
建筑房地产开发企业经济交易中所产生的违约金，包括：
A.既可能作为卖方向买方收取或支付，也可能作为买方向卖方收取或支付。比如：
1.1 对于房地产企业而言，在《商品房买卖合同》当中，因为买受人违约向买受人收取违约金或因为自己违约向买受人支付违约金；
1.2 对于建筑施工企业而言，在《工程施工合同》当中，因为施工企业违约向房地产企业支付违约金，或因为施工企业自己违约向房地产企业支付违约金。
B.既存在于合同签订后没有履行的情况下，也存在于合同履行后环节。
2.1 房地产企业和建筑施工企业签订的《工程施工合同》但是合同没有履行，违约方支付违约金给守约方，属于没有产生任何应税行为，不涉及流转税；
2.2 房地产企业和建筑施工企业签订的《工程施工合同》后，甲乙双方履行合同过程中，违约方支付违约金给守约方。
C.合同是否履行对于违约金财税影响是不一样的。
3.1 对于建筑房地产企业而言，在合同签订后并没有履行的情况下所产生的违约金，不涉及流转税（增值税）的纳税义务，比如建筑施工企业和房地产开发企业签订《工程施工合同》，由于房地产企业原因导致《工程施工合同》没有履行，房地产企业需要支付施工企业违约金，这对于双方来说只产生所得税的影响。房地产企业支付的违约金计入“营业外支出”，建筑施工企业收到的违约金计入“营业外收入”。
3.2 对于建筑房地产企业而言，在合同履行后所产生的违约金：
（1）如果甲方违约，对于收到违约金的乙方（提供货物或劳务的乙方），其收到的违约金涉及到流转税（增值税）的纳税义务，作为合同价外费用一并计入合同款，随合同适用的税率向支付违约金的甲方开具增值税发票。
【拓展】
如何解读建筑施工企业的合同价外费用？请看增值税暂行条例实施细则的规定
第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括：
1）价外向购买方收取的手续费 2）补贴 3）基金 4）集资费 5）返还利润 6）奖励费【解读：施工企业的提前竣工奖】 7）违约金【解读：施工方向建设单位收取的违约金】8）滞纳金；9）延期付款利息【解读：建设单位延期付款的延期利息】 10）赔偿金【解读：建设单位解除已经履约合同支付的赔偿金】11）代收款项 12）代垫款项 13）包装费 14）包装物租金 15）储备费 16）优质费 【解读：建设方支付施工方类似鲁班奖等工程优质奖励】 17）运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
（2）如果乙方违约，对于收到违约金的甲方（比如，房地产企业）来说，只需要给乙方开具收据即可并计入“营业外收入”，对于建筑施工企业而言计入“营业外支出”。但是，在《商品房买卖合同》当中，房地产企业收到买受人（乙方）的违约金应该作为合同的价外费用，计入“不动产销售”的金额，缴纳增值税，同时，也是作为“土地增值税”的计税收入。
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