房产交易税收政策

　　一、房地产开发企业销售房产（一手房）涉及应纳地方税收政策

（一） 营业税 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权，按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。 应纳税额＝计税营业额×税率（5%） 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额；房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）地方（营业税）附加： 计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据 适用税（费）率如下： 1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征（外资企业、外籍个人免征）。 2、教育费附加按3%的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率计征（纯中央属企业免征） 4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

（三）企业所得税： 中华人民共和国境内的房地产企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%. 计算公式为：应纳税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝收入总额一准予扣除项目金额。

（四）印花税：以购房合同金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。

（五）土地增值税：对我市房地产开发项目土地增值税预征率暂作以下调整，从2007年8月1日（税款入库时间）起执行。

　　1.住宅一律按1%预征；2.商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%预征；3.别墅按3%预征。
对符合下列情形之一且根据有关规定预缴土地增值税的房地产开发企业应自行进行土地增值税清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

　　二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定

（一）营业税：以全部收入（或评估价）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。

（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）。

（三）企业所得税：将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。（五）土地增值税：对单位转让二手房产、地产，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定，计算征收土地增值税。

　　三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定

（一）营业税：1、基本规定：自2006年6月1日起，个人购买住房不足5年转手交易的，对外销售时按取得的售房收入全额征收营业税；购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，对外销售时可免征营业税，非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，对外销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　2、关于享受优惠政策的普通商品住房界定标准 根据《厦门市政府办公厅关于享受优惠政策的普通商品住房界定标准的通知》（厦府办[2005]147号）规定，享受优惠政策的普通住宅应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、成交价格在7000元/平方米以下。此标准自2005年6月1日起执行。

　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）

　　（三）个人所得税：1、个人出售房产，有增值但不符合以下特殊规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的，按以下特殊规定办。 特殊规定：（1）为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。

　　（2）个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。

　　（3）个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。

　　（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。

　　（五）土地增值税：对个人转让二手房，有增值但不符合减免税条件的，按收入全额征收0.5%的土地增值税，自2007年8月1日起执行。具体减免政策如下：个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；个人转让非普通住宅（指高档住宅、别墅、车位、商场、写字楼等），凡购买满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；购买满三年未满五年的，减半征收土地增值税；购买未满三年的全额征收土地增值税。

　　以上时间规定与征收营业税的一致，即以个人购买住房取得的契税缴款书的填发日期和房屋产权证注明的时间按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。