房地产企业销售额中扣除土地价款需关注这些！

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

向政府部门缴纳的基础设施配套费能不能作为土地价款扣除呢？

国家层面并没有明确的规定，目前大部分税务机关认为企业缴纳的基础设施配套费不属于“向政府部门支付的土地价款”，不可以在计算销售额时扣除，实务操作中需要与主管税务机关沟通，确认当地的执行口径。

先看一下增值税销售额和当期允许扣除的土地价款的计算公式。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

再看一下当期销售房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

当期销售房地产项目建筑面积、房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

对于一次拿地、分次开发，一般情况下是分两步，第一步是将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步是对单个房地产项目中所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。如《河北省国家税务局关于发布<河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）>的通知》第五条“关于房地产企业 ‘一次拿地、分次开发’如何计算当期允许扣除的土地价款问题”规定如下： 

“根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年第18号公告)规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。”

此外，河南、海南、湖北、安徽、浙江、山东、云南、内蒙古等税务局都有相关的答复。在实务操作中，按照当地税务机关的口径执行，如果当地税务机关没有明确规定的，建议与主管税务机关沟通确认。

房地产企业将开发产品转为固定资产并登记在自已名下，以后再销售时属于二手房，适用一般计税方法的，计算缴纳增值税时不能扣除土地价款，可以参考河北省税务局的答复。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》

“十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题

房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。

例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。”

房地产企业转让未完工的在建项目，适用一般计税方法的，计算缴纳增值税时可以扣除土地价款。

参考2018年4月27日《国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录》

“ [ 罗天舒 ]

谢谢。下面这位网友的提问还是关于增值税政策的，他问：我们是一家房地产企业，近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。转让该在建工程项目，对应的土地价款允不允许差额扣除？如何扣除？

继续请林司长来解答。[ 2018-04-27 10:30 ] 

[ 林枫 ]

谢谢提问。房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。[ 2018-04-27 10:31 ]”

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条的规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

房地产企业在扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房地产企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，这有助于企业清晰掌握土地价款扣除的明细，包括每次扣除的金额、对应的销售项目建筑面积、可供销售建筑面积等信息。通过台账管理，企业能够更好地进行税务核算与申报，同时也便于税务机关核查。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，企业要确保台账数据的真实性与准确性，如实反映土地价款扣除情况。

房地产企业在一般计税项目计算缴纳增值税时，从销售额中扣除土地价款涉及多个方面的问题，企业需要深入理解政策规定，严格按照要求进行操作，关注每一个细节，以实现合规扣除土地价款，准确计算增值税，降低税务风险，保障企业的健康发展。在实际执行过程中，若对政策理解存在疑问，应及时与主管税务机关沟通，获取准确的指导意见 。