（2）增值税与企业所得税收入确认增值税收入：按开票/纳税义务发生时间确认，即“收款/开票/约定付款日孰早”。若当月开票或收款，增值税收入为70.796元（不含税）；若后期退补，冲减对应增值税销项税。企业所得税收入：按权责发生制+配比原则，当月确认70.796元（与会计收入一致，除非有税会差异）；若后期退补，冲减当期企业所得税收入。问题：1.这里的“当期”是指发生退补业务的月份？还是指退补业务指向的月份？2.这里增值税和企业所得税是一样的处理，对吗？_CPA

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（2）增值税与企业所得税收入确认增值税收入：按开票/纳税义务发生时间确认，即“收款/开票/约定付款日孰早”。若当月开票或收款，增值税收入为70.796元（不含税）；若后期退补，冲减对应增值税销项税。企业所得税收入：按权责发生制+配比原则，当月确认70.796元（与会计收入一致，除非有税会差异）；若后期退补，冲减当期企业所得税收入。问题：1.这里的“当期”是指发生退补业务的月份？还是指退补业务指向的月份？2.这里增值税和企业所得税是一样的处理，对吗？

丢了玉兔的嫦娥| 提问时间：07/20 18:18

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张老师

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职称：税务专家，会计学硕士，会计师，注册会计师

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亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：
1.这里的“当期”是指发生退补业务的月份。
2.增值税和企业所得税在收入确认上遵循的原则不同。增值税按开票或收款等时点确认，而企业所得税则按权责发生制确认。因此，处理方式并不相同。
祝您学习愉快！

07/20 18:18

丢了玉兔的嫦娥

07/20 21:34

土地增值税清算问题。修规图，经济技术指标，1.总用地面积为什么远远大于总占地面积？2.这两个概念的区别有哪些？3.不计入容积率建筑面积包括哪些？4.不计入容积率建筑面积和临时会所建筑面积、临时车库建筑面积之间存在哪些数量关系？

丢了玉兔的嫦娥

07/20 21:38

企业所得税和增值税不同，这里的企业所得税，“当期”是指发生退补业务的月份。而增值税发生退补业务，要追溯到预估存在偏差的月份去更正申报表的收入，对吗？

丢了玉兔的嫦娥

07/20 21:41

企业所得税，若后期退补，冲减当期企业所得税收入。而增值税，若后期退补，需追溯并更正预估存在偏差的月份的增值税申报表，对吗？

丢了玉兔的嫦娥

07/20 21:55

一次性拿地，滚动开FA（共两个项目），1.土地增值税清算时，取得土地使用权的成本，怎么在这两个土地增值税项目之间进行分摊？2.一次性拿地，滚动开FA（共两个项目），如果第一个项目前几年已经清算了，现在清算第二个项目，怎么审核两个项目是否存在“重复”扣除土地成本的问题？3.如果两个项目的土地成本加起来等于总的土地成本，但是存在分摊不合理情况，是否正确？4.怎么发现土地成本在两个清算项目之间分摊不合理？5.填报与收入相关的面积表时，总面积是用地面积还是占地面积？

丢了玉兔的嫦娥

07/20 22:51

占地面积：指经规划许可和施工许可的建筑物实际占用土地的面积，通常按底层建筑面积计算。问题：1.这里的建筑物具体包括哪些？是严格按照建筑物的定义来说的吗？2.这里的建筑物的占用面积是否包括园林绿化面积？是否包含亭子的占用面积？是否包含物业用房、垃圾房以及变电站的占用面积？

张老师

07/21 10:57

亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

总用地面积远远大于总占地面积的原因在于两者概念不同，总用地面积范围更广。不计入容积率建筑面积有多种类型，临时会所建筑面积、临时车库建筑面积与不计入容积率建筑面积之间存在一定的包含关系。以下是具体解释：

总用地面积大于总占地面积的原因及两者区别

原因：总用地面积是指经土地和规划许可并经红线圈定的可用于房屋建筑以及各类配套、道路、绿化等在内的全部建设用地面积。而总占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际占用土地的面积，所以总用地面积通常会大于总占地面积。

区别：总用地面积包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积等，其范围是由土地出让合同或相关规划文件确定的。总占地面积则主要是指建筑物基底所占的土地面积，以及一些与建筑物紧密相关的附属设施所占面积，如建筑物周边的散水、台阶等。

不计入容积率建筑面积的类型

杭州：用于满足停车配建最低标准的停车空间、位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口且每处面积不大于200平方米的小区门厅、室外一层无围护结构且顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊、建成后移交电力部门的变配电房等公共服务配套设施、独立于建筑之外的出室外地面的楼梯及电梯井、利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊等不计入容积率建筑面积。

广州：建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间等（在一定条件下）、避难层中的避难空间、地下机动车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程、建筑公共开放空间及其交通附属设施、因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间等不计入容积率建筑面积。

惠州：建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房（不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25%）、规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施、面积小于3万平方米的用地且住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积（层高应不大于4.5米）等不计入容积率建筑面积。

不计入容积率建筑面积和临时会所建筑面积、临时车库建筑面积的关系

一般来说，如果临时会所和临时车库符合当地规定的不计入容积率建筑面积的条件，那么它们的建筑面积就可以不计入容积率。例如，广州规定地下机动车库不计入容积率建筑面积，如果临时车库属于地下车库且符合相关要求，那么它就不计入容积率。而对于临时会所，如果它是独立于建筑之外，且属于公共配套设施，根据杭州的规定，建成后移交相关部门的公共服务配套设施不计入容积率建筑面积，那么该临时会所也可能不计入容积率。但如果临时会所和临时车库不符合当地规定的不计容条件，如临时会所是作为商业用途且没有相关政策支持其不计容，那么它们的建筑面积就可能需要计入容积率。所以临时会所建筑面积和临时车库建筑面积与不计入容积率建筑面积之间是一种可能包含的关系，具体要看其是否符合当地规划部门规定的不计入容积率的具体情形。

祝您学习愉快！

张老师

07/21 11:57

亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

这种说法不完全正确。

对于企业所得税来说，“当期”通常是指纳税年度。根据《企业所得税汇算清缴管理办法》规定，企业所得税汇算清缴，是指纳税人在纳税年度终了后5个月内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴所得税的数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。也就是说，企业所得税的退补是基于整个纳税年度的应纳税额计算，并非指发生退补业务的月份。

对于增值税，一般情况下，如果发现前期申报的收入存在偏差，需要追溯到预估存在偏差的月份去更正申报表的收入，并调整相应的销项税额等。例如，企业自查发现以前月份少计了销售收入，就需要更正该月份的增值税申报表。但也存在一些特殊情况，比如因税收政策调整等原因导致的增值税退补，可能会按照规定的特定方式进行处理，不一定是简单地追溯到某个具体月份更正收入。

祝您学习愉快！

张老师

07/21 12:00

亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

企业所得税后期退补，不一定冲减当期企业所得税收入；增值税后期退补，通常需要追溯并更正预估存在偏差的月份的增值税申报表。具体如下：

企业所得税：如果企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，且属于资产负债表日后事项的，应按有关资产负债表日后事项的规定进行会计处理，在税法上允许作为报告年度的纳税调整事项，进行专项申报和说明后，相应调整报告年度的应纳税所得额，而不是冲减当期收入。如果退货发生在企业所得税汇算清缴截止日之后，则不能追溯至上一年度调整，只能在退货发生当期冲减当期的销售收入和销售成本。

增值税：增值税一般纳税人和小规模纳税人在办理纳税申报后，发现申报表存在错误，可以更正申报表。纳税人可以在线更正所属期2017年1月至今的申报表，如需更正2017年度以前所属期的申报数据，必须到办税服务厅前台办理。即增值税后期退补，需要追溯到存在偏差的月份更正申报表。

祝您学习愉快！

张老师

07/21 12:37

亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

一次性拿地、滚动开发两个项目时，土地增值税清算相关问题的解答如下：

土地使用权成本的分摊方法：根据《土地增值税清算管理规程》的有关规定，纳税人分期开发项目，应按照受益对象合理分配。地价款按照受益对象合理分配，一般可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

审核两个项目是否存在重复扣除土地成本的问题：可根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，通过案头审核和实地审核进行。案头审核是对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等，需查看两个项目的土地成本核算资料，包括土地出让合同、付款凭证、分摊计算表等，确认土地成本的归属和分摊情况。实地审核是在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核，可实地查看土地的实际使用情况，核实土地成本的分摊是否与实际开发情况相符。

分摊不合理情况的正确性判断：如果两个项目的土地成本加起来等于总的土地成本，但存在分摊不合理情况，这种做法是不正确的。根据相关规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。分摊方法应遵循一致性原则，且符合税法规定，若分摊不合理，可能导致某个项目的土地成本扣除不准确，进而影响土地增值税的计算和缴纳。

发现土地成本分摊不合理的方法：可通过对比两个项目的土地成本分摊比例与占地面积比例、建筑面积比例是否匹配来判断。如果差异较大，可能存在分摊不合理的情况。同时，参考同地区、同类型项目的土地成本分摊情况，若该企业的分摊方式与行业常规做法差异明显，也可能存在问题。还可以详细审查企业的土地成本分摊计算过程和依据，查看是否有随意调整分摊比例、未按规定方法分摊等情况。

填报与收入相关的面积表时总面积的确定：填报与收入相关的面积表时，总面积通常是指可售建筑面积，包括已经预售和正在预售或销售的商品房面积，以及未移交或不能提供有效移交证明的公共配套设施面积，以及不符合产权属于全体业主条件的公共配套设施面积等。在审核建筑面积时以实测面积为准，可通过比对建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、收入明细采集底稿、商品房买卖合同、建设工程竣工验收报告等资料来核实。

祝您学习愉快！

张老师

07/21 14:06

亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际占用土地的面积，通常按底层建筑面积计算。以下是对相关问题的解答：

建筑物的具体范围：建筑物一般包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间，如住宅、商业楼、写字楼、厂房等。在实际认定中，通常会结合规划许可和施工许可来确定，并不一定完全严格按照狭义的建筑物定义，一些具有特定功能且经许可的构筑物也可能被视为建筑物计入占地面积，如变电站等。

是否包括园林绿化面积：占地面积通常不包括园林绿化面积。园林绿化面积是单独计算的，小区绿化率的测量公式就是绿化面积除以总占地面积，这表明占地面积和绿化面积是相互独立的两个概念。

是否包含亭子的占用面积：亭子一般不计入建筑物占地面积。因为亭子通常属于构筑物，根据相关规定，亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算占地面积。

是否包含物业用房、垃圾房以及变电站的占用面积：

物业用房：物业用房属于建筑物，其占用面积通常是计入占地面积的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记，这意味着物业用房的占用面积是包含在建筑物占地面积内的。

垃圾房：如果垃圾房是独立的、具有封闭结构的建筑物，那么其占用面积应计入占地面积；如果只是一个开放式的垃圾堆放点，则一般不计入。

变电站：变电站的占地面积通常是要计入的。例如寿宁县人民政府规定，变电站站址含进站道路用地，其征地面积以批准的征地红线图计算，这表明变电站的占用面积是作为建筑物占地面积的一部分进行计算的。

祝您学习愉快！

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