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房地产企业主要涉税风险点提示

来源: 刘天永 编辑: 2015/03/25 08:57:54 字体:

房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等,存在的主要税务风险点总结如下:

营业税

(1)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账,少计收入。

①在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税;

②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况;

③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;

④私改规划,增加销售面积的收入未按规定入账;

⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入没有按规定入账;

⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入,没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;

⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入;

⑧收取的定金、违约金、诚意金等,未按规定确认收入;

⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,未按规定确认收入。

(2)开发项目完工后,将收入挂在“预收账款”等科目,长期不结转收入。

(3)按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。

(4)采取委托销售方式销售开发产品,不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入。

(5)以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,未按规定计税;将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。

(6)对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售开发产品确认收入。

(7)发生视同销售行为,未按规定申报纳税。

以开发产品换取土地使用权、股权,未按税法规定进行税务处理

②以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,未按规定计税;

③将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,未按规定申报纳税;

④自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,未按市场价足额申报纳税;

⑤将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,未按规定申报纳税。

(8)房屋出租收入。

①出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,未确认收入;

②出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方,未确认收入;

③以明显低于市场的价格出租给关联方,未按规定计税。

(9)商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入未按规定申报纳税。

(10)利用自有施工力量建设房屋等建筑物,在销售不动产时,未申报缴纳建筑环节的营业税。

(11)中途转让在建项目,未按规定缴纳营业税。

(12)支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,未按规定代扣营业税。

(13)合作建房未按税法规定足额纳税。

(14)不符合条件的代建房行为,将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

企业所得税

(1)未完工开发产品的销售收入未按规定预计毛利额,计入当应纳税所得额缴纳企业所得税。

(2)产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入。

(3)取得政府的经济补偿或奖励未及时确认收入并申报缴纳企业所得税。

(4)客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按规定确认收入或直接冲减了成本。

(5)取得的土地资产不按规定计价。

擅自扩大或减少土地资产的价值,将购进土地进行三通一平后,进行评估,虚增土地成本,计入开发成本。

(6)虚列拆迁补偿费,虚增成本。

①虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额;

②征地、拆迁支出,未按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,未在各个项目进行合理分摊。

(7)签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。

①签订虚假单项合同,取得虚开发票,加大建安工程费;

②从有关联关系的贸易公司购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用,转移利润;

③采取包工不包料方式发包工程,在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本;

④虚列工程监理费。

(8)取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。

取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等。

(9)混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。

①未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本;

②企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目的成本;

③一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本);

④未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本;

⑤虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊;

⑥发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。

(10)将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额。

①将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除;

②由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理;

③在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理;

④临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理不正确。

(11)扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。

①“广告费”“业务宣传费”“业务招待费”“坏账损失”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除,存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

②开发产品完工前的借款利息,一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未调整;向关联方借款利息调整不正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,未做纳税调整;

③工资及“三费”扣除不正确。将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整。执行新会计准则前,在营业费用中重复列支应在“三费”中列支的费用;

④计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用未作纳税调整;

⑤在税前列支税法明确规定不得扣除项目。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税。

(12)其他问题。

①各项跌价准备金、投资减值准备未做纳税调整;

②政策性减免税金视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税;

③以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,未做纳税调整;

④接受捐赠货币性资产未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产低价入账,少缴企业所得税;

⑤固定资产盘盈收入未入账或者低价入账,少缴企业所得税;未经审批的固定资产盘亏,未作纳税调增,少缴企业所得税;

⑥无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账,未做纳税调整。

外商投资企业和外国企业所得税

(1)有应计未计产品销售(经营)收入、视同销售未计入收入。

(2)财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权使用费、股息收入等存在少计收入的情况;国库券利息收入多计收入。

(3)其他收入(包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付且两年以上的应付款项、物资和现金的溢余收入、应税补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔款优待、手续费收入等)存在少计收入的情况。

(4)接受捐赠收入未计入当年应税所得额。

(5)非货币资产投资收益、对外投资的股权收益及其成本费用的核算不属实。

(6)多列支制造费用、生产成本、产品销售成本,多计其他业务成本。

(7)交际应酬费、工资福利费、工会经费、职工教育经费、借款利息费用等超过法定比例或标准列支;跨行业经营的,未按适用比例分别计算列支限额。

(8)总机构管理费、与生产经营有关的借款利息、工资福利费、财产损失、坏账准备金及其他减值准备等须经税务机关审批后列支的项目。一是未经税务机关批准而擅自列支的问题。二是计提金额超过规定的列支比例。三是存在应在免税期或减半期列支的损失而在减半期或全额征税期列支从而人为调节应纳所得税额的问题。四是实际发生坏账损失时未冲减坏账准备;对于超过上一年度计提的坏账准备部分,作为当期损失列支;少于上一年度计提的坏账准备部分,未计入本年度应纳税所得额;已经作为坏账损失在所得税税前扣除的应收账款,在以后年度收回时未计入当期应纳税所得额。五是存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备等七项预提准备金未进行纳税调整。

(9)销售提成方面,存在重复列支供销人员的工资、奖金、差旅费和交际应酬费问题,冲减销售收入,以“白条”列支。

(10)技术开发费的列支没有技术开发计划和费用预算方案,未提供政策资料;当年发生的技术开发费超过上年实际发生额的10%;超范围归集技术开发费套取加成扣除;把以前年度未扣除完或不允许扣除的开发费在本年度扣除。

(11)用于中国境内的对外捐赠,不属于公益救济性捐赠,直接支付给受赠人;将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支。

(12)预提费用,未按照权责发生制提取和列支;除水电费等允许预提的项目外,还预提其他费用并税前列支。

(13)支付给主管部门的管理费,有关主管部门并未提供相关服务、没有规定的收费标准或者不符合市场同类服务的收费标准;支付给关联企业的管理费在税前列支。

(14)开业前发生的职工培训费,未计入企业的开办费;企业为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出,直接作为职工培训费进行列支。

(15)不予税前列支项目方面。资本性支出和无形资产受让、开发支出在税前列支,违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的罚款、滞纳金在税前列支,自然灾害或意外事故损失有赔偿的部分在税前列支,非公益救济性捐赠和各种赞助支出在税前列支,与生产经营无关的支出(如无关担保支出、摊派支出等)、回扣支出在税前列支,支付给总机构的特许权使用费在税前列支。

(16)固定资产折旧、改良。一是确认折旧政策和方法与税法规定不一致。二是折旧年限不准确。采用加速折旧法的,未经过有权税务机关批准;取得已经使用过的固定资产,其尚可使用年限比税法规定短的,如按尚可使用年限计提折旧,未经过有权税务机关批准。三是计提的起止时间不正确。已经提足折旧继续使用的固定资产仍然提取折旧;新增固定资产计提折旧起始时间不准确,多提或少提折旧。四是对已交付使用但未办理竣工决算的固定资产,未暂估入账且未按规定计提折旧;正式竣工后,未及时调整。五是未按规定残值率提取残值。不留残值的固定资产其原因不成立。六是固定资产的改良支出,一次性税前列支。

(17)无形资产摊销。一是无形资产原值计算不准确。作为投资或购入的无形资产,其价值与合同、协议、验资报告及资产评估结果确认书等证明文件不一致。二是摊销年限不准确;改变摊销政策没有依据或未经税务机关批准。

(18)开办费摊销。一是将不属于开办费的费用计入开办费。二是摊销期限低于5年。经营期不满5年按照实际经营期摊销开办费的,未经主管税务机关批准。三是开办费的摊销不是从投产经营之日起计算。

(19)房屋装修费。一是将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用;二是装修费用不真实;三是摊销期限的确定、摊销额的计算不准确。

(20)区域性税率优惠和定期减免税优惠。一是企业不属法定的生产性外商投资企业;二是企业未位于法定优惠区域;三是享受再减半征收企业所得税待遇的产品出口企业和先进技术企业,未取得有关部门颁发的证书;先进技术企业再减半征收企业所得税的,其按照税法第八条第一款规定的定期减免税期的最后一年及其次年不属于先进技术企业。

(21)生产性外商投资企业兼营非生产性业务。若兼营性外商投资企业投产第一年的生产性业务收入占全部业务收入的比例未超过50%,享受区域性减低税率优惠。

(22)分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限。一是由于分期建设分期投产经营、合并、追加投资等原因,导致分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的,其各期的收入、成本费用等核算不够清楚、准确;二是分别适用的定期减免税期限不准确;三是不同税收待遇亏损的弥补不准确。

(23)有分支机构的企业适用所得税税率存在问题。一是分支机构适用的所得税税率不准确;二是总机构或者负责汇总纳税的机构本身不从事生产业务的,其所适用的企业所得税税率与其生产机构的适用税率不一致;三是处在沿海经济开放区、经济技术开发区和高新技术开发区等特定区域内的企业,有“区内注册,区外经营”的问题。

(24)定期减免税期间转换。由免税期进入减半期或由减半期进入全额征税期的企业,期间计算不准确。

(25)其他税收优惠。所享受的基础项目投资、特定项目投资、再投资退税、购买国产设备投资抵免企业所得税等税收优惠不符合规定。

(26)与关联企业之间的购销业务未按独立企业之间的业务往来作价的。存在通过原材料高进和产品低出,向境外关联企业转移利润的情况。存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向境外控股公司支付巨额费用的情况。在所得税优惠期满后,与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。

(27)获利年度与亏损弥补不合法,人为调节利润而在年度之间多转少转成本,人为地推迟获利年度。一是弥补数额不准确;二是弥补期限不准确;三是经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。

(28)预提所得税。发生预提所得税的相关业务以及已申报的预提所得税不符合规定。

个人所得税

(1)未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入,未足额、准确代扣代缴个人所得税。

(2)为职工购买的商业保险、补充医疗保险等未按规定代扣代缴个人所得税。

(3)以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等,未代扣代缴个人所得税。

(4)以发票报销方式套取现金,发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等,未代扣代缴个人所得税。

(5)支付债权、股权的利息、红利时未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

(6)房地产销售人员取得销售佣金未并入工资、薪金,代扣代缴个人所得税。

(7)为管理人员购买住房,支付房款,未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

(8)各种促销活动向客户赠送礼品,未代扣代缴个人所得税。

土地增值税

除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外,还应注意以下税务风险:

(1)对普通标准住宅的界定不符合要求。将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算,少缴税款。

(2)以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

(3)不按规定确定土地增值税的清算单位。

(4)不按规定进行成本费用分摊。

(5)不按规定从开发成本中分离并归集利息支出,将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

(6)清算后又销售或有偿转让的房地产,未按规定进行纳税申报。

城镇土地使用税

(1)已征用未开发的土地未按规定申报缴纳土地使用税。

(2)土地等级和使用税额变更后未及时调整纳税申报。

(3)开发用地在开发期间未按规定计征土地使用税。

(4)未销售的商品房占用的土地未按规定缴纳土地使用税。

契税

(1)以出让方式取得国有土地使用权,未按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税;以协议方式出让的,契税计税价格里未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,契税计税价格里未包括市政建设配套费及各种补偿费。

(2)以划拨方式取得的土地使用权,后经批准改为以出让方式取得使用权的,未补缴契税。

(3)以出让方式承受原改制企业划拨用地的,未按规定缴纳契税。

(4)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权,未参照纳税义务发生时当地的市场价格,缴纳契税。

(5)承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权,未按规定缴纳契税。

(6)分期支付方式取得的土地使用权,未按合同规定的总价缴纳契税。

(7)竞价土地使用权尚未办理产权,直接再转让的,未按规定申报缴纳契税。

房产税

(1)自行建造的自用房产交付使用后,长期挂“在建工程”,既不办理竣工结算,也未申报缴纳房产税。

(2)将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。

(3)与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出未增加计税房产原值。

(4)新建和购置的房产未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

(5)国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值,未按照有关规定申报缴纳房产税。

(6)自用、出租、出借本企业建造的商品房,未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按规定申报缴纳房产税。

印花税

(1)各类应税凭证未按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。将应税凭证划为非税凭证,漏缴印花税;应纳税凭证书立或领受时不即行贴花,而直到凭证生效日期才贴花纳税。

(2)房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、广告合同等未按规定足额缴纳印花税。混淆合同性质,从低适用税率或擅自减少计税依据,未按全部所载金额计税。

(3)签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,未按规定申报缴纳印花税。

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