新用户扫码下载房地产企业预缴的增值税应当如何抵减应纳税额
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：
“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（注：自2019年4月1日，房地产企业销售自行开发的房产，税率降为9%）
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
另参考《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）规定：“‘预交增值税’明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。……房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从‘应交税费——预交增值税’科目结转至‘应交税费——未交增值税’科目。”
根据上述规定，房地产开发企业预收账款预缴的增值税只能在该预收账款计提销项税额（或应纳税额）时抵减应纳税额。
下面我们举个例子来看一下
甲房地产是增值税一般纳税人，有一个老项目，增值税采用简易计税，企业2016年至2019年预收房款合计2.1亿元，预缴增值税600万元，在2020年1月份交房，把1050万元预收账款结转收入，不考虑其他事项。
那么1月份的应纳税额=1050/（1+5%）*5%=50万元，在纳税申报时，可以抵减1050万元预收账款已预交的增值税30万元，本期实际应该缴纳增值税20万元。未抵减完的预缴税款570万元可以结转以后期间继续抵减。
作者：老顾（正保会计网校财税专家）
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