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转租不动产涉及哪些税?

来源: 正保会计网校 编辑:qizhenzhen 2024/06/17 15:48:20 字体:

在日常经营过程中,有些公司租入不动产进行生产经营,将闲置的部分对外转租,转租过程中涉及哪些税呢?


一、增值税


根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)以及《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》(税总纳便函〔2016〕71号)的规定,一般纳税人转租其2016年4月30日租入的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;一般纳税人出租其2016年5月1日后租入的不动产,适用一般计税方法计税,按照9%的税率计算缴纳增值税。
适用简易计税方法的,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,应按照5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
适用一般计税方法的,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
小规模纳税人转租不动产,按照5%的征收率计算缴纳增值税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
公司转租不动产适用一般计税方法计税的,应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%
公司转租不动产适用简易计税方法计税的,应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
公司经营范围中没有出租不动产,可以开具发票吗?
根据《中华人民共和国发票管理办法》及《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》(税总货便函〔2017〕127号)中《增值税发票开具使用指南》规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。纳税人发生应税行为,除国家有明令禁止销售的外,即使超出营业执照上的经营范围,也应当据实开具发票。如果企业经常从事出租不动产的业务,建议增加经营范围。

二、附加税费


根据《城市维护建设税法》(主席令第五十一号)以及《国务院关于征收教育费附加的暂行规定》(国发〔1986〕50号)等相关规定,城建税、教育费附加和地方教育费附加以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。转租不动产预缴和申报缴纳增值税时需要同时缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。
公司为小规模纳税人或一般纳税人的小型微利企业,在2027年12月31日前可以减半征收城建税、教育费附加和地方教育附加。

三、印花税


根据《印花税法》(主席令第八十九号)的规定,签订房屋租赁合同需要按租金的千分之一缴纳印花税。房屋租赁合同中单独列明增值税税款的,按不含税租金缴纳印花税,未单独列明增值税税款的,按含税租金缴纳印花税。
公司为小规模纳税人或一般纳税人的小型微利企业,在2027年12月31日前可以减半征收印花税。


四、房产税


根据《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)的规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。房产出租的,按不含增值税的租金收入适用12%的税率计算缴纳房产税。
根据上述规定,房屋不属于转租的公司,转租的公司不应该缴纳房产税。但在实务中有部分税务机关针对转租方需要按差额缴纳房产税,如吉林等。

五、企业所得税


根据《企业所得税法》及其实施条例的规定,租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
公司租入不动产后再转租,取得租金收入,也需要按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税的收入。如果租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,可以在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入计算缴纳企业所得税。

来源:正保会计网校税务网校原创内容,作者:李老师(正保会计网校答疑专家),侵权必究!

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