房产税和城镇土地使用税申报常见误区解析

来源: 北京税务编辑：小羊 2025/10/27 12:09:58　　字体：大小

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房产税和城镇土地使用税是企业经营与个人持有不动产时需依法履行的纳税义务，直接关系到纳税人的经济成本与合规权益。然而，在实际申报过程中，不少纳税人因对政策理解不透彻，陷入了各种误区。为有效规避风险，帮助纳税人准确申报，本文将对房产税和城镇土地使用税的常见申报误区逐一解析。

Part 01

房产税申报常见误区

误区一：未取得房产证的房产不用缴纳房产税

很多纳税人认为，只有取得房产证的房产才需要缴纳房产税，这种认知是错误的。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

这意味着，无论是否取得房产证，只要房产的产权归属明确或存在实际使用人，就需要依法缴纳房产税。

误区二：房产税只针对地上建筑，地下室、地下停车场不用缴纳房产税

部分纳税人觉得地下室、地下停车场等地下建筑不属于房产税的征收范围，这种想法是不正确的。

依据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181 号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

这里的具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。因此，地下室、地下停车场只要具备上述功能，就需要缴纳房产税。

误区三：自建或委托施工企业建设的房屋只要不投入使用，就无需缴纳房产税

一些纳税人认为，自建或委托施工企业建设的房屋，只要不投入使用，就可以不缴纳房产税，这是一种误解。

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔1986〕财税地字第 8 号）规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

同时，纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。也就是说，房屋是否投入使用并不是判断是否缴纳房产税的唯一标准，而是要根据房屋的建成时间或验收时间来确定纳税义务的发生时间。

误区四：免税单位的所有房产都不用缴纳房产税

不少人认为免税单位的所有房产都可以享受房产税免税政策，这种观点是片面的。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）第五条规定，下列房产免纳房产税：

国家机关、人民团体、军队自用的房产；

由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

个人所有非营业用的房产；

经财政部批准免税的其他房产。

此外，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔1986〕财税地字第 8 号）规定，关于免税单位自用房产的解释如下：

国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房；

事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房；

宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋；

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

需要注意的是，上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。

Part 02

城镇土地使用税申报常见误区

误区一：无偿使用免税单位土地不需要缴纳城镇土地使用税

有些纳税人认为，无偿使用免税单位的土地不需要缴纳城镇土地使用税，这种想法是错误的。

根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140 号）规定，关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题：对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

也就是说，纳税单位无偿使用免税单位的土地，需要依法缴纳城镇土地使用税。

误区二：免税单位对外出租的土地也可以享受城镇土地使用税免税政策

部分纳税人认为，免税单位对外出租的土地也能享受城镇土地使用税免税政策，这是不正确的。

根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15 号）规定，关于免税单位自用土地的解释如下：

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地；

事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地；

宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地；

公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。因此，免税单位对外出租的土地，不属于自用土地，不能享受免税政策，应缴纳城镇土地使用税。

误区三：企业厂区内的绿化用地不需要缴纳城镇土地使用税

一些纳税人认为企业厂区内的绿化用地不需要缴纳城镇土地使用税，这种认知是错误的。

根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140 号）规定，关于对企业的绿化用地可否免征土地使用税问题：对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税；厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。