新用户扫码下载解析住房贷款利息专项附加扣除“只享一次”政策
一、住房贷款利息专项附加扣除政策
《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）第十四条规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月 1000 元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过 240 个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
上述明确规定，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除，首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。这是整个政策执行的核心依据，确立了 “一次扣除” 原则。
“一次扣除” 原则的具体含义
从政策字面意义理解，“一次扣除” 意味着纳税人在其纳税生涯中，仅有一次机会就住房贷款利息享受专项附加扣除。无论纳税人是单身状态下以个人名义贷款购房，还是婚后夫妻双方共同贷款购房，抑或是夫妻双方婚前各自贷款购房，只要其中一次贷款所购住房符合首套住房贷款的界定，纳税人就可就该笔贷款利息申请专项附加扣除。一旦进行了扣除申报，后续即便再有其他符合首套房贷标准的贷款购房行为，也不能再次享受这一扣除政策。
实际操作中税务机关对于只能享受一次个人所得税住房贷款利息专项附加扣除的认定如下：
二、特殊情况分析
近年来，随着房地产市场政策的调整，部分地区出现了存量住房贷款置换以及 “二套转首套” 的情况。
1.贷款置换
对于纳税人按照相关规定进行存量住房贷款置换，只要置换前后住房为同一套，且之前享受过住房贷款利息专项附加扣除，置换后可继续享受扣除。若之前未享受过扣除，符合条件的从按照首套住房贷款利率开始还款的当月起享受扣除。
2.二套转首套
如纳税人以前未享受过住房贷款利息专项附加扣除，则可以享受。自按照首套住房贷款利率开始还款的当月起享受住房贷款利息专项附加扣除。
3.房贷提前结清
国家税务总局关于修订发布《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》的公告（国家税务总局公告2022年第7号）第三条 纳税人享受符合规定的专项附加扣除的计算时间分别为：
（四）住房贷款利息。为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限最长不得超过240个月。
因此，纳税人对住房提前还贷，从提前还贷的次月起不能享受住房贷款利息专项附加扣除了。
4.房产交易后再次购房贷款
纳税人出售已有享受过住房贷款利息专项附加扣除的房产，再次贷款购房时，即使新购住房符合首套住房贷款标准，但纳税人只能享受一次个人所得税住房贷款利息专项附加扣除，因此，纳税人不可以再次享受住房贷款利息专项附加扣除了。
如纳税人此前未享受过住房贷款利息扣除，那么其按照首套住房贷款利率贷款购买的第二套住房，可以享受住房贷款利息专项附加扣除。
纳税人只能享受一次个人所得税住房贷款利息专项附加扣除这一规定，旨在合理引导住房消费，兼顾税收公平与纳税人负担的减轻。在实际应用中，纳税人需根据自身实际情况，准确判断首套住房贷款，合理选择扣除主体和扣除方式，并关注特殊情况的政策适用，确保在合规的前提下充分享受税收优惠政策。
来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：裴老师（正保会计网校答疑专家）
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